Vollständige Version anzeigen : Flucht in die Sicherheit. Immobilien vor einem Run?
Vor der Kapital-Mehrung steht der Kapital-Erhalt.
Ich habe einmal - von bohrendem Interesse geplagt - für mich und Euch in der Archivkiste der Welt gekramt. http://www.welt.de/immobilien/preiseundmaerkte/index.htx
Seit 1995 sind Wohn-Immobilien in D um etwa 10 % gefallen. Na klar doch, woanders war mehr zu verdienen! War. Punkt. Die genannte Quote versteht sich grob gepeilt und ohne regionale Differenzierung! Der für dieses Jahr von der Branche erwartete Euro-Flucht-Effekt hat in D - aus naheliegenden Gründen nicht gegriffen. Dafür ist in Südeuropa eine Preisblase entstanden.
Wohnimmobilien: Die Schere zwischen Neubau in den letzten Jahren und langfristigem volkswirtschaftlichem Bedarf hat sich wieder deutlich geöffnet. Es ist eine reine Frage der Zeit, bis der Ruf nach der Politik wieder lauter wird. Spätestens dann, wenn die Mieten wieder wandern. Die Bauwirtschaft liegt auf der Schnauze und die Makler haben ihre liebe Mühe, Neu-Bauprojekte mit konkurrenzbedingt ausgezehrten Preis-Margen unter das Volk zu bringen. Gebaut wird nur noch auf Bestellung und nach Verkauf. Die Stimmung ist schlicht mies. Käufermarkt! Mit etwas Geschick lassen sich unerwartet hohe Preisabschläge heraushandeln. Eine Menge potentiales Kapital ist an den Börsen verheizt worden. Manch einer dreht der Börse, "klug "geworden, frustriert den Rücken zu und zieht für sich persönlich seine Konsequenzen und sucht nach Alternativen. Wer jetzt in Ia-Lagen Schnäppchen sucht findet sie. Kurz: Die Preise u n d die Finanzierungskosten bieten überdurchschnittliche solide Einstiegschancen.
Anleger flüchten in sichere Immobilienwerte
Experten erwarten einen Nachfrageboom. "Niemand lacht mehr über vermeintlich renditeschwache und langweilige Produkte"
Von Robert Ummen und Manfred Waldmann
Berlin - Kriegsängste, Börsencrash und Erinnerungen an Geldentwertung lösen stets ein typisches Verhaltensmuster aus: Flucht in die Sachwerte. Dieses Szenario bestätigt sich nach einhelliger Expertenmeinung derzeit einmal mehr. Investoren besinnen sich auf die weitgehend krisen- und inflationssichere Geldanlage in Immobilien - ansonsten als eher renditeschwach und langweilig verschrien.
"Jetzt lacht niemand mehr über die Immobilie als Anlageprodukt", sagt etwa Rüdiger Greb, Vorstand der SAB AG. Die Renaissance der Immobilien habe längst begonnen. Ob offene oder geschlossene Immobilienfonds, private oder institutionelle Immobilieninvestitionen und sogar das Bausparwesen - alle Formen der Immobilienanlage spüren den Aufwind.
Zwar war die Börse schon vor den Terroranschlägen in den USA in katastrophaler Stimmung, was bereits zu einer massiven Umschichtung von Anlagegeldern führte. Doch habe sich dieser Trend seither noch verstärkt, bestätigen die Experten.
Offene Immobilienfonds:
Während beispielsweise Aktienfonds nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Investmentgesellschaften (BVI) neuerdings unter hohen Mittelabflüssen leiden - allein im August 1,4 Mrd. Euro, was aufgrund des aktuellen Kursdesasters niemanden verwundern kann -, erfreuen sich offene Immobilienfonds hoher Zuflüsse: 3,8 Mrd. Euro in den ersten acht Monaten dieses Jahres. "Nach der Terrorkrise werden die Leute noch stärker in wertstabile Anlagen gehen", sagte DGI-Chef Walter Klug. Offene Immobilienfonds seien eben "rezessionssicher". Dass Anteilspreise so schnell in den Keller rauschen wie Aktienkurse, müsse der Anleger nicht fürchten.
Und Barbara A. Knoflach, Vorsitzende des BVI-Immobilienausschusses und Geschäftsführerin der SEB Immobilien-Investment ergänzt: "Aktuell liegen die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienfonds bei gut fünf Prozent und schlagen damit in der Tat die Aktienfonds." Außerdem hätten Immobilienfonds üblicherweise All-Risk-Policen abgeschlossen. Die Versicherungen decken also Schäden an Fondsobjekten durch Terroranschläge oder Flugzeuganprall ab.
Geschlossene Immobilienfonds:
Mit dem Einbrechen der Börsen wittert die nach dem Ende der Steuersparzeit angeschlagene Fondsbranche Morgenluft. "Wir werden zum Jahreswechsel ein neues Produkt präsentieren", kündigt Peter Clever, Sprecher der Kölner Fundus-Gruppe, an. Der Hintergrund ist klar: "Gute Objekte als sichere Anlage werden mehr denn je gefragt sein." Von überbordendem Optimismus sind die Fondsinitiatoren allerdings weit entfernt - dafür waren wohl die Platzierungsverluste bei geschlossenen Immobilienfonds in Höhe von rund 150 Mio. DM allein im ersten Quartal dieses Jahres zu gravierend. Die ohnehin umsatzstarken Wochen vor dem Jahresende versprächen für Initiatoren und Vertriebe aber durch die Abkehr vieler Anleger von der Börse zusätzliche Erträge abzuwerfen, wagt Rolf Sandbaumhüter vom Verband geschlossene Immobilienfonds (VGI) eine Prognose. Vorsichtiger agiert man bei der Bad Homburger SAB: "Mit neuen Fondsprodukten wollen wir uns zurück halten. Statt dessen setzen wir verstärkt auf den Verkauf von Eigentumswohnungen", sagt Vorstand Rüdiger Greb.
Wohnimmobilien:
Weniger rosig ist die Situation in der Maklerbranche. Kaum jemand ( wann, wenn nicht jetzt?:D) treffe in diesen unsicheren Tagen Kaufentscheidungen für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Wenn der erste Schreck aber überwunden ist, könne es allerdings sein, dass gerade private Investoren ihr Geld verstärkt in Immobilien anlegen, weil Realeigentum als besonders sicher gilt, sagte Robert Kuhlmann, Präsident des Verbandes Deutscher Makler (VDM).
In Krisenzeiten würden sich die Bürger zudem stärker in ihr privates Umfeld zurückziehen und aus Sicherheitsgründen wieder stärker in Wohnimmobilien investieren, meinte Axel Bercht, Geschäftsführer des größten deutschen Immobilienvermittlers, der LBS Immobilien GmbH, Münster. Konkrete Auswirkungen auf dem Markt für "Zweitwohnungen" sieht der Hamburger Makler Dominic Graf Bernstorff: "Mallorca rückt mit den langwieriger werdenden Flugverbindungen etwas weiter von Deutschland weg." Zur gefragten Alternative würden Wohnungen und Häuser an Nord- und Ostsee.
Bausparen:
Selbst die Bausparkassen spüren ein wieder deutlich zunehmendes Interesse an dieser sehr traditionellen Anlageform. "Das Bausparen hat nicht erst seit dem Ende der Aktien-Euphorie wieder Konjunktur", so Stefan Jokl vom Verband der Privaten Bausparkassen. Aber gerade in Krisenzeiten legten die Bürger nach seiner Einschätzung noch mehr Wert auf ein eigenes Heim. Die zeitweise besorgniserregenden Minuszahlen im Einfamilienhausbau gingen denn auch wieder deutlich zurück.
Immobilien-Investments:
"Der Nachfrageschub für Immobilien- Investments wird kommen." Jürgen Kuhle aus der Geschäftsleitung der Aengevelt Immobilien KG ist sich da völlig sicher. Allerdings reagieren die Anlage-Strategen der institutionellen und anderer Großinvestoren weniger hektisch als etwa Privatinvestoren. Doch in zwei, drei Monaten dürfte es mit der Ruhe vorbei sein. Als Indikatoren einer künftig stärkeren Nachfrage gelten die bereits seit Monaten anziehenden Mieten für Büroimmobilien, den begehrtesten Anlageobjekten der institutionellen Investoren.
Von der erwarteten Kauf-Offensive würden vor allem Projektentwickler in den Immobilienhochburgen profitieren, prognostiziert Kuhle: "Jetzt geht es ganz klar um die Sicherheit der Immobilien-Anlagen." Und die fänden Investoren in Zentren wie Frankfurt/Main, München, Rhein/Ruhr oder Berlin eher als an abenteuerlichen Standorten. Zudem sind beispielsweise in Berlin mit dem Mega-Projekt der amerikanischen Anschutz-Gruppe (Entertainment-Komplex plus neues gemischt genutztes Stadtviertel) und in München (Siemens, Deutsche Bahn) gerade rechtzeitig verlockende Entwicklungen in Gang gekommen.
Immobilienaktien:
Selbst im gegenwärtigen Börsen-Fiasko gehören die ohnehin eher ruhigen Immobilienaktien zu den Sicherheits-Ankern. Michael Beck, Leiter Investment im Bankhaus Ellwanger und Geiger, Stuttgart, weist auf eine markante Entwicklung hin: "Der Index der Immobilienaktien hat den Dax deutlich abgehängt." Je besser es den meist noch jungen deutschen Immobilien AGs gelänge, ihr Geschäft transparent zu machen, um so mehr Zuspruch würden sie bei Sicherheit suchenden Anlegern finden. DIE WELT
Gruß
KA:)
Die eigenen vier Wände sind oft kein Einfamilienhaus
Infratest-Untersuchung zeigt Zunahme bei Wohnungskauf
Berlin - Wenn die Bundesbürger von den eigenen vier Wänden träumen, haben sie überwiegend ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten vor Augen. Die Realität sieht aber anders aus. Bauherren und Käufer weichen viel häufiger auf die kostengünstigeren Varianten des Wohneigentums aus als angenommen, ergab eine Marktuntersuchung des Meinungsforschungsinstituts Infratest im Auftrag verschiedener Institute, unter anderem der Landesbausparkassen (LBS). Danach begnügten sich 20 Prozent aller Erwerber zwischen 1998 und 2000 mit einem Doppel- oder Reihenhaus. Nur 34 Prozent entschieden sich für ein klassisches Einfamilienhaus. Weitere 18 Prozent erwarben ein Zweifamilienhaus beziehungsweise ein Haus mit Einliegerwohnung. Ein relativ großes Gewicht hat mit rund einem Viertel die Alternative Eigentumswohnung.
Dass sich die Deutschen beim Wohneigentumserwerb bescheiden geben, hat nach Einschätzung von LBS Research in der Regel nicht unbedingt mit freiwilligem Verzicht zu tun. Dahinter steckten vielmehr generelle Trends auf dem Immobilienmarkt. Zwar sei ein stärkeres Kaufinteresse von Haushalten mit kleinen und mittleren Einkommen zu beobachten, die schon aus finanziellen Gründen Kompromisse schließen müssten. Andererseits finde die Wohneigentumsbildung wieder verstärkt in den Ballungsräumen statt. Die Vorliebe für stadtnahes Wohnen zwingt laut LBS viele Bauherren und Käufer von Gebrauchtimmobilien, auf flächensparende und kostengünstigere Angebote wie etwa Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen auszuweichen.
Nach LBS-Angaben haben freistehende Objekte vor allem in den alten Bundesländern an Bedeutung verloren. Wählten in den Jahren 1994 bis 1997 noch 40 Prozent aller Erwerber das klassische Einfamilienhaus, waren es von 1998 biss 2000 nur noch 30 Prozent. Das Reihenhaus gewann dagegen an Anteilen deutlich dazu. 19 Prozent erfüllten sich den Angaben zufolge ihren Traum zwischen 1998 und 2000 mit einem in Reihe gebauten Objekt. Im vorher untersuchten Zeitraum waren es nur 15 Prozent. Der Anteil der Eigentumswohnungen in den alten Bundesländern stieg von 27 auf 30 Prozent - und erreichte damit das Niveau von Einfamilienhäusern.
In den neuen Bundesländern mit einem generell niedrigeren Immobilienpreisniveau ist dagegen der hohe Nachholbedarf im Eigenheimsektor mehr denn je spürbar: Fast jeder zweite Bauherr und Käufer wählte hier im untersuchten Zeitraum ein freistehendes Objekt. Bei der letzten Infratest-Untersuchung hingegen waren es noch 40 Prozent. Der Anteil der Erwerber, die sich für das Wohnen auf der Etage entscheiden, sank in diesem Zeitraum von 24 auf elf Prozent. ddp/DW
DIE WELT
Immobilienwerte könnten Aktien, Gold und Anleihen überholen
Bis etwa 1996 zeigten Immobilien nicht nur eine gleichmäßigere, sondern auch eine bessere Performance als Aktienwerte
Bad Homburg - Seit Jahren berechnet der Kapitalanlage-Spezialist Wolfram Türschmann (SAB Consulting) die Performance verschiedener Anlagen im Vergleich. Ausgangspunkt der Analyse ist die Frage, was aus 100 000 DM wurde, die ein Anleger im Jahre 1963 angelegt hatte. Verglichen wurden folgende Anlagen: Geld (öffentliche Anleihen), Aktien (Dax), Immobilien und Gold.
In den vergangenen Jahren zeigten Aktien eine deutlich bessere Performance als Immobilien. Das war jedoch nicht immer so. Bis etwa 1996 zeigten Immobilien nicht nur eine gleichmäßigere, sondern auch eine bessere Performance als Aktienwerte. Nur für wenige Jahre konnten Aktien die Immobilien - dann allerdings sehr deutlich - überholen. Bereits im vergangenen Jahr hat sich das Blatt aber wieder gewendet.
In diesem Jahr verloren die Blue Chips unter den deutschen Aktien so deutlich, dass der in der "Jahrhunderthausse" errungene Vorsprung der Dividendenpapiere gegenüber der Immobilienanlage inzwischen fast vollständig verloren gegangen ist. Die Grafik belegt auch, dass längerfristige Vergleichsrechnungen, die auf dem Höhepunkt einer Hausse angestellt werden, nicht aussagekräftig sind. So zeigten beispielsweise Berechnungen im Jahre 1980, dass Goldanlagen über ein Jahr, über drei Jahre und auch über zehn Jahre besser abschnitten als Aktien oder Immobilien. Wer jedoch den damals gegebenen Empfehlungen folgte und in Gold investierte, verlor seitdem erhebliche Summen.
In Wirklichkeit dürften Anleger mit Immobilien noch viel bessere Ergebnisse erzielt haben als es die Vergleichsrechnung von Türschmann zeigt. Denn die Berechnung ließ alle Steuervorteile, die es in den letzten Jahrzehnten für Immobilien in Deutschland gab, außer Acht. Würde man die Rendite nach Steuern für einen gutverdienenden Anleger berücksichtigen, der die jeweiligen Steuervorteile für Immobilien bei seinen Anlageentscheidungen für sich genutzt hat, würde diese mit Sicherheit höher ausfallen als bei allen anderen Kapitalanlagen - einschließlich Aktien. zt.
DIE WELT
Neubauwohnungen werden wieder teurer
LBS-Studie: Immobilienflaute ist vorerst überwunden - Der Markt stellt sich auf mehr Selbstnutzer ein
Berlin - Der Preisverfall im Markt für neue Eigentumswohnungen ist weitgehend gestoppt. Nach einer Umfrage unter 600 Immobilienvermittlern von LBS und Sparkassen ist die Marktlage im Westen Deutschlands inzwischen alles in allem wieder stabil. Mit nennenswerten Preisabschlägen sei allerdings noch in den neuen Bundesländern zu rechnen.
Zwar seien auch in den alten Ländern vereinzelt noch Preisrückgänge möglich, doch gleichzeitig würden in manchen Großstädten die Preise wieder anziehen. Ein deutliches Zeichen, so LBS Research, dass sich der Gesamtmarkt wenn überhaupt nur noch geringfügig nach unten bewegt und vor der Wende nach oben steht.
Zur einer weiteren stabilen Entwicklung in Ost- und Westdeutschland tragen nach Einschätzung der Immobilienexperten mehrere Faktoren bei. Zum einen sei der Neubaumarkt insgesamt kleiner geworden. Im vergangenen Jahr wurden in der Bundesrepublik nur noch rund 60 000 neue Eigentumswohnungen genehmigt. Mitte der 90er Jahre waren es mehr als dreimal so viel.
Dies dürfte in absehbarer Zeit zu einer Angebotsknappheit und damit zu tendenziell steigenden Preisen führen. Zum anderen wurden die Wohnungen, die jetzt auf den Markt kommen, in der Regel begleitet von einer kritischeren lokalen Marktanalyse. Entstanden früher - angetrieben von steuerlichen Motiven - ganze Neubausiedlungen mit Mehrfamilienhäusern, sind Eigentumswohnungen heute meist nur noch ein kleiner Teil einer breiter angelegten Neubaustrategie, in deren Mittelpunkt auch in den Städten immer mehr das Eigenheim steht. Qualitativ hochwertige Neubau-Wohnungen in einer gemischten Siedlungsstruktur dürften auch künftig Abnehmer finden. Der Markt hat sich dabei laut LBS Research weitgehend auf Selbstnutzer eingestellt. Ein breites Engagement von Kapitalanlegern sei zur Zeit nicht zu erkennen.
Während in den Mittel- und Großstädten im "reichen Süden" der Quadratmeter im Schnitt 4650 DM kostet, muss man im Norden nur rund 3600 DM bezahlen. Etwa dazwischen liegt das Preisniveau in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Saarland. Knapp 4000 DM/qm müssen hier veranschlagt werden. Deutlich dahinter liegen die neuen Bundesländer mit durchschnittlich 3200 DM.
Von gleichen Lebensverhältnissen kann jedenfalls bei einem Blick auf die "Preisliste" für Eigentumswohnungen in verschiedenen deutschen Städten nicht die Rede sein. Während Käufer beispielsweise in München für eine 100-Quadratmeter-Wohnung 620 000 DM auf den Tisch legen müssen, kostet die gleiche Wohnung etwa in Schwerin nur 250 000 DM. Aktueller Spitzenreiter auf der Preisskala ist Frankfurt/Main. Der mittlere Quadratmeterpreis hat hier bereits 6500 DM erreicht, Spitzenlagen kosten bis zu 8500 DM.
In einem für die meisten bereits unerschwinglichen Bereich von 5000 DM/qm (besagte 100-Quadratmeter-Wohnung kostet dann eine halbe Million DM) liegen die Großstädte Berlin (5500 DM), Köln (5500 DM), Hamburg (5400 DM), Stuttgart (5000 DM) und Düsseldorf (4900 DM). Besonders kostspielig ist übrigens die Aussicht auf Alpen und See in Starnberg (7100 DM) und Garmisch-Partenkirchen (6500 DM). ru
DIE WELT 12.9.
Häuser aus zweiter Hand
Buch-Tipp
Mit dem Ratgeber "Häuser aus zweiter Hand" will die Verbraucherzentrale Hessen potenzielle Immobilienkäufer beraten, die sich einen Altbau kaufen möchten. Das 152 Seiten umfassende Heft gibt Anregungen und Hilfestellungen zur Bestimmung von Wohnwünschen und -bedarf, zur erfolgreichen Suche, der Erkennung möglicher Bauschäden sowie des damit verbundenen Sanierungsbedarfs.
Zudem enthält der Ratgeber einen ersten Überblick zur Bestimmung der Preiswürdigkeit und auch zum Abschluss sinnvoller Kauf- und Bauverträge für Sanierung und Modernisierung. Ausführliche Checklisten zur Haus- und Wohnungsbesichtigung, zur ersten Bewertung der ausgewählten Objekte und zur ersten Beurteilung der Bausubstanz sollen bei der Auswahl helfen. Der Ratgeber kann im Internet unter der Adresse www.verbraucher.de geordert werden.
DIE WELT
Baulandflächen billiger, baureifes Land teurer
Für Bauland muss durchschnittlich 89 DM je Quadratmeter gezahlt werden, baureifes Land kostete im ersten Quartal bundesweit im Schnitt 138 DM je Quadratmeter
Wiesbaden - Bei den Preisen für Baulandflächen und baureifes Land waren im ersten Quartal 2001 unterschiedliche Trends zu verzeichnen. Allgemeines Bauland wurde billiger, baureifes Land hingegen teurer, geht aus Angaben des Statistischen Bundesamtes vom Dienstag hervor.
Demnach wurde für Bauland im Durchschnittlich 89 DM je Quadratmeter gezahlt. Das sind drei DM weniger als im Vorjahresquartal. Im Vergleich zum vierten Quartal 2000 verbilligte sich der Quadratmeter Bauland um rund 15 DM. Im früheren Bundesgebiet kostete der Quadratmeter Bauland durchschnittlich 119 DM, in den neuen Ländern und Berlin-Ost lagen die Durchschnittspreise mit 43 Mark deutlich niedriger.
Baureifes Land kostete im ersten Quartal bundesweit im Schnitt 138 DM je Quadratmeter und war damit im Vergleich zum ersten Quartal 2000 um acht DM teurer. Im früheren Bundesgebiet waren dafür im Berichtszeitraum 159 DM zu zahlen, rund sechs DM mehr als im Vorjahresquartal. In den neuen Ländern und Berlin-Ost erhöhte sich der Quadratmeterpreis im Jahresvergleich um fünf auf nunmehr 88 DM.
Nach Angaben des Statistikamtes wurden von Januar bis März insgesamt 16 200 Baulandverkäufe mit einer verkauften Fläche von 23,8 Quadratkilometer gemeldet. In den neuen Ländern und Berlin-Ost wurden 28 Prozent dieser Käufe über insgesamt 40 Prozent der Baulandfläche abgewickelt.
Die Kaufwerte je Quadratmeter Bauland in Deutschland wiesen zugleich im ersten Quartal 2001 erhebliche Unterschiede zwischen kleinen Gemeinden und Großstädten auf. Der Quadratmeter Bauland kostete in Gemeinden unter 2000 Einwohner im Schnitt 44 DM, in größeren Städten mit 200 000 Einwohnern und mehr lagen die Durchschnittspreise hingegen bei 243 DM/qm. ddp
DIE WELT 5.9.
Witzig und überdenkenswert.
Mit der Börse bauen
Finanzierung über Aktienfonds
Von Berrit Gräber
München - Wer sich in nächster Zeit eine Immobilie kaufen will, sollte sich mit der Finanzierungsmöglichkeit durch Aktienfonds beschäftigen. Dieser Weg zu den eigenen vier Wänden ist unter Bauherrn kaum bekannt. Und wird auch nicht aktiv von den Banken angeboten, wie die HypoVereinsbank in München bestätigt. Das Modell ist allerdings nicht für Jedermann geeignet.
Sind die Zinsen recht hoch, wird das Bauen auf die Börse äußerst riskant. Sind die Bauzinsen aber im Keller und die Kurse auch noch, wie derzeit der Fall, kann die Tilgung durch Fondssparen zur großen Chance werden für Anleger mit guten Nerven und Wertpapiererfahrung.
Das Prinzip der Finanzierungsvariante funktioniert so: Anstatt ein langfristiges Darlehen regelmäßig zu tilgen, zahlt man nur die jährlichen Zinsen. Der Tilgungsanteil wird monatlich in einen Fonds eingezahlt und damit im Auf und Ab der Kurse angespart. Es wird also versucht, Vermögen über die Jahre aufzubauen, statt Schulden abzustottern. Am Ende der vereinbarten Laufzeit kann der Bauherr dann mit dem angehäuften Fondsguthaben die Restschuld auf einen Schlag abtragen - wenn die Börse mitgespielt hat. Der Häuslebauer kann im Idealfall schneller schuldenfrei sein und auch deutlich weniger Zinsen zahlen als mit "normaler" Darlehensrückführung.
Läuft die Entwicklung der Börsenkurse über die vereinbarten zehn oder 15 Jahre hinweg prima, kann das Modell zu einem regelrechten Entschuldungsturbo werden. Die durchschnittliche Rendite des Fonds von beispielsweise acht, zehn oder zwölf Prozent jährlich schlägt dann den festgelegten effektiven Jahreszinssatz des Darlehens von etwa sechs oder sieben Prozent.
Der Einstieg in die Finanzierungsvariante ist deshalb nur in Niedrigzinsphasen wie jetzt wirklich attraktiv. Und vor allem dann, wenn der Bauherr eine größere Summe Eigenkapital als Einmalzahlung zu Tiefkursen in den Fonds investieren kann.
In der Vergangenheit war eine durchschnittliche Rendite von acht Prozent pro Jahr beispielsweise aus einem guten deutschen Aktienfonds durchaus realistisch, wie Stiftung Warentest wie auch Kapitalforscher betonen. Was die Zukunft bringt, ist ungewiss. Bauherrn, die sich im vergangenen Jahr in die Fondsvariante stürzten, sitzen vielfach auf heißen Kohlen. Kränkelt die Börse über mehrere Jahre hinweg, gerät der Häuslebauer kräftig unter Druck. Reicht das verpfändete Fondsguthaben als Sicherheit für den Baukredit nicht mehr aus, droht schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung.
Verbraucherschützer wie der Stuttgarter Peter Grieble warnen Otto-Normal-Bauherrn ohne Finanzpolster daher auch, die Finger von solchen "heißen Eisen" zu lassen. Auch große Immobilienfinanzierer wie die HypoVereinsbank halten die Variante für eine "Randerscheinung, die nichts für den normalen Kunden ist", wie ein Münchner Sprecher sagt. "Beim Annuitätendarlehen weiß man genau, was passiert, was man zu zahlen hat."
Einer der führenden Onlinefinanzierer im Internet, die Münchner Interhyp AG, hat keine Scheu, die Finanzierung durch Fonds generell im Angebot zu halten. Allerdings raten auch diese Profis zur individuellen Lösung: Für Kapitalanleger könne es zurzeit sehr lohnenswert sein, die Immobilie komplett durch die Fondsvariante zu finanzieren, meint Vorstand Robert Haselsteiner. Für wertpapiererfahrene Eigennutzer sei ein Darlehensplitting überlegenswert - also die Kombination aus Annuität und Tilgung durch Fondssparen. Kann ein Teil des Eigenkapitals als Einmalzahlung investiert werden - umso besser. Wichtig ist in jedem Fall, niedrige Zinsen lange festzuklopfen und auf Standardwerte-Fonds mit Schwerpunkt Europa zu setzen, rät Haselsteiner. AP
DIE WELT 4.9.
Vorsicht FALLE. Das ist ein EINMAL-Effekt. Die Fliegerei ist auch nicht mehr das was sie war. Für mich wäre das ein klassischer Fall von Verkauf. Der Boom ist heiß gelaufen.
Europas Schwarzgeld fließt verstärkt in Immobilien
Euro-Einführung mobilisiert Anlagen mit unversteuertem Kapital - Baufirmen und Makler in Südeuropa erleben ungeahnten Boom
Madrid - An der spanischen und französischen Mittelmeerküste steigen die Immobilienpreise mit zweistelligen Raten. Immobilienmakler vor Ort haben eine naheliegende Erklärung. Wegen der bevorstehenden Euro-Einführung werden verstärkt Schwarzgeldbestände mobilisiert und bevorzugt in Ferienimmobilien investiert - oft in einer Summe und in bar, stilecht transportiert im schwarzen Aktenkoffer.
Das Potenzial ist beachtlich. Die europäische Schattenwirtschaft wird von der Europäischen Kommission auf 500 bis 1100 Mrd. Euro oder sieben bis 16 Prozent der Wirtschaftsleistung in der Europäischen Union geschätzt. Nicht alles, aber doch ziemlich viel wird in bar abgewickelt.
Einer der intimsten Kenner der diskreten Welt der Konten und Stiftungen ist der Münchner Autor Hans-Lothar Merten. ("Handbücher für flexible Steuerzahler" und "Freunde der Auslandsimmobilie"), schätzt, dass gerade Häuser in gewissen Regionen schwarzgeldtauglich und marktdominant sind. So würden beispielsweise auf Mallorca von Deutschen im Durchschnitt jährlich 450 Mio. DM investiert. Das statistische Bundesamt in Wiesbaden aber hat jährlich und offiziell nur rund 100 Mio. DM, die die Deutschen für ihre Behausungen auf der Ferieninsel ließen, erfasst und geortet.
Erstaunlicherweise tauchen auf der Liste der Investoren die Luxemburger mit rund 200 Mio. DM auf, obwohl auf der Insel kaum Luxemburger Bürger residieren. Auch Schweizer trifft man auf den Balearen höchst selten. Sie sollen pro Jahr angeblich rund 130 Mio. DM in Villen und Wohnungen angelegt haben. Das Fazit aus diesem Zahlenspiel: Mallorca ist das Ferien-Dorado der Steuersparer, ein himmelblauer Geldwaschsalon. Die Geldströme für Immobilien aus Luxemburg und der Schweiz haben laut Hans-Lothar Merten zu fast 100 Prozent die gleichen Auftraggeber, nämlich Deutsche.
"Das Schwarzgeld stützt den Markt", erklärt Pilar Martinez, Maklerin bei Immobiliaria Europa in Sevillia. "Noch nie hatten wir so viele Kunden, die in bar zahlen, wie in diesem Jahr. Erst neulich kam ein Italiener und legte für ein wunderschönes Chalet Bargeld auf den Tisch." An der Costa del Sol stiegen die Immobilienpreise im letzten Jahr nach Angaben des Londoner Immobilienmaklerbüros Hamptons International um 20 Prozent. An der Cote d'Azur legten sie um 15 Prozent zu. Warum gerade jetzt Unsummen von Schwarzgeld vor allem für Immobilien ausgegeben werden, liegt auf der Hand. Der Euro steht vor der Tür.
Am 28. Februar 2002 kommt niemand mehr am Euro vorbei. Dann verlieren die nationalen Währungen in der Euro-Zone ihre gesetzliche Zahlungsfunktion. Altes Geld kann anschließend nur noch bei den Banken und Sparkassen in Euro umgetauscht werden. Die Geldinstitute wiederum müssen schon seit Jahren bei größeren Beträgen nach dem Geldwäschegesetz die Personalien des Einzahlers überprüfen und festhalten.
"Wer auf Millionen von Peseten sitzt, kann sie nicht umtauschen, ohne nicht auch ihre Herkunft erklären zu müssen", erläutert Kamal Sharma, Währungsstratege bei der Commerzbank AG. "Der Immobilienboom hat natürlich etwas mit dem immer näher rückenden Termin der Währungsumstellung zu tun." In Deutschland können bis zu 30 000 DM bei den Banken umgetauscht werden, ohne dass neugierige Fragen gestellt werden. In Frankreich liegt die Grenze sogar bei nur 50 000 Francs (14 900 DM) und in Spanien bei 2,5 Mio. Peseten (29 400 DM). Bloomberg/maw
Kaufrausch in Manhattan
Trotz Wirtschaftskrise steigen die Preise für Wohnungen im Herzen New Yorks auf Rekordhöhe. Jetzt zeichnet sich ein Ende des Booms ab
Von Thomas Heuzeroth
New York - Spätestens beim Wohnungsbesitz trennt sich in New York zumindest finanziell die Spreu vom Weizen: Wer sich im Manhattan ein durchschnittliches Apartment zulegen will, muss zum Kreis der Multi-Millionäre gehören. Alle anderen dürfen dem New Yorker Stadtteil den Rücken kehren. Aus der Traum von sinkenden Wohnungspreisen und Schnäppchen. Trotz Wirtschaftskrise und fortdauerndem Börsensturz steigen die Preise weiter. Im zweiten Quartal noch einmal um zwei Prozent, das Durchschnittsapartment kostet nun 894617 Dollar, fast zwei Millionen Mark. Das sind fünf Prozent über dem Vorjahresdurchschnitt. Eine Rekordhöhe.
Obwohl die Signale auf einem der am heißesten umkämpften Immobilienmärkte der Welt widersprüchlich sind, scheint sich die Lage fast zu stabilisieren. Allerdings auf sehr hohem Niveau. Branchenbeobachter sprechen schon von einer Ernüchterung auf dem vom Kaufrausch der vergangenen vier Jahre geschüttelten Markt. Jährlich war der Preis für ein Apartment um 26 Prozent nach oben getrieben worden. Da wirken fünf Prozent fast schon wie ein Einbruch.
Der aktuelle Douglas Elliman Manhattan Marktüberblick stellt einen Rückgang bei Wohnungsverkäufen von knapp einem Fünftel fest. Analysten führen das im Wesentlichen auf zwei Gründe zurück: Zum einen warten mögliche Käufer die Wirtschaftsentwicklung ab. Zum anderen gibt es einfach nicht mehr so viele Wohnungen zu kaufen. Im Vergleich zu den 80er-Jahren - auf der Höhe des Immobilienbooms standen 10000 Wohnungen zum Verkauf - könnte man sogar von einer Verknappung reden. Lediglich 4500 Wohnungen werden zurzeit angeboten.
Verkäufer lassen inzwischen wieder mit sich handeln. "Mehr als ein Drittel aller Transaktionen endeten im vergangenen Jahr in einem Krieg der Höchstbietenden", sagt Susan Renfrew, Verkaufsmanagerin bei dem New Yorker Immobilienunternehmen Douglas Elliman. Noch im Frühjahr 2000 waren Käufer bereit, 40 Prozent über Angebotspreis zu bezahlen. Geld, das häufig Börsengewinnen zu verdanken war. So stammte beispielsweise jeder dritte Kunde der auf Luxus-Immobilien spezialisierten Corcoram Group aus dem Finanzsektor mit einem Jahreseinkommen von rund einer Million Mark.
Doch die Zeiten des Überbietens sind dem Elliman-Marktüberblick zufolge vorbei. Im Schnitt wird nun 4,1 Prozent unter dem ausgeschriebenen Preis bezahlt. Auch werden die Wohnungen den Maklern nicht unbedingt aus den Händen gerissen. Im Durchschnitt wartet ein Apartment in Manhattan 132 Tage auf seinen neuen Besitzer.
Vor allem für Luxus-Apartments scheint es aber nach wie vor rege Nachfrage zu geben. Nicht zuletzt suchen Investoren solide Anlagen fernab von den risikoträchtigen Aktien. So locken beispielsweise die 90 Stockwerke im Trump World Tower mit allerlei Komfort. Direkt neben den Vereinten Nationen ist er zurzeit eines der exklusivsten und teuersten Wohnhäuser der Welt. Das Endetagen-Penthouse ist gerade für über 80 Millionen Mark verkauft worden. Microsoft-Chef Bill Gates zahlte für sein Domizil sechs Stockwerke tiefer immerhin noch deutlich über 40 Millionen Mark, und Top-Model Naomi Campbell hat sich für mehr als zehn Millionen Mark eine Bleibe im 35. Stock zugelegt.
Edel wird es auch an anderer Stelle zugehen. Im Herzen der Stadt und an gleichnamiger Straße entsteht der Wohntower "425 Fifth Avenue", 67 Stockwerke hoch mit eigenem Kino und Kindergarten. Zwischen den Bürotürmen Chrysler und Empire State Building wird der neue Tower die bekannteste Skyline der USA erheblich mitbestimmen. Mit Preisen zwischen einer und 10,5 Millionen Mark sind die Wohnungen sogar vergleichsweise billig.
DIE WELT 2.9.01
Das liegt doch klar auf der Hand! Nur der Provisionsnehmer ( Berater ) hat Spaß daran. :D
Experten mahnen zur Vorsicht bei Bausparverträgen
Im gegenwärtigen Zinstal sind künftige Immobilienbesitzer mit Darlehen der Hausbanken häufig besser bedient
Von Gabriele Stein
Frankfurt/Main - "Die Darlehenskonditionen vieler Bausparkassen halten dem Vergleich mit Banken derzeit nicht stand", erklärt Karin Kuchelmeister von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Damit künftige Immobilienbesitzer später nicht draufzahlen, komme es auf die Wahl der richtigen Finanzierungvariante an. Die Bausparkassen gelten als Klassiker. Deren Bilanz kann sich nach jetzt vorgelegten Informationen des Verbands der Privaten Bausparkassen (VdPB) durchaus sehen lassen. Im ersten Halbjahr 2001 sei die Zahl neuer Bausparverträge um 1,3 Prozent auf 1,2 Millionen gestiegen, sagte VdPB-Hauptgeschäftsführer Andreas Zehnder in Berlin.
Trotz dieser positiven Entwicklung bemängeln Kreditexperten wie Kuchelmeister, dass sich der Bausparvertrag in vielen Fällen als die teurere Finanzierungsvariante erweist. "In den üblichen Tarifen bekommen Kunden einen Darlehenszins von vier bis sechs Prozent. Das lohnt sich bei den derzeitigen Bankangeboten meist nicht", erklärt die Verbraucherschützerin. Der Sprecher der Bausparkasse Schwäbisch Hall, Manfred Leiser, hält dagegen: "Der Kunde bekommt einen verlässlichen Zahlungsplan, bei dem die Monatsraten im voraus feststehen." In der Regel wird von den Bausparkassen ein Vorausdarlehen gewährt, das später durch einen parallel angesparten Bausparvertrag abgelöst wird.
Verbraucherschützerin Kuchelmeister hat einen aktuellen Finanzierungsvorschlag des Marktführers Schwäbisch Hall mit einem gängigen Annuitätendarlehen verglichen. Dies sei ein Fall aus der Praxis, sagt die Expertin. Dabei ginge es im Wesentlichen um die Frage, ob die Bausparfinanzierung die günstigere Alternative gegenüber einem Tilgungsdarlehen über die gleiche Laufzeit sei. Ergebnis: Im derzeitigen Zinstal sei der Verbraucher mit Geld von der Hausbank deutlich besser bedient. Bei gleicher monatlicher Belastung könnte das Darlehen von der Bank zwei Jahre und zwei Monate früher zurückgezahlt werden. "Das ist kein Einzelfall", erklärt die Verbraucherschützerin.
"An diesem Ergebnis gibt es nichts zu deuten", räumt Schwäbisch Hall-Sprecher Leiser ein. "Dennoch kann sich der Bausparvertrag als sinnvoller Finanzierungsbaustein erweisen", fügt er hinzu. Lohnend sei ein Bauspardarlehen etwa dann, wenn im zweiten Rang finanziert werden müsse. "Zweiter Rang" bedeutet, dass sich bereits ein anderer Gläubiger den Zugriff auf das Investorenvermögen durch einen Eintrag ins Grundbuch gesichert hat. "Hier schlagen die Banken teilweise einen Risikozuschlag beim Zins drauf, Bausparkassen dagegen nicht", sagt Leiser. Der Grund für diese Sonderbehandlung: "Durch die lange Ansparphase hat sich die Kasse längst ein Bild vom Sparverhalten des Kunden machen können."
Als Vorteil des Sparvertrags erweise sich auch, dass bei kleineren Bausparsummen von bis zu 20 000 DM in der Regel keine Grundbuchabsicherung vorgenommen werde, sagt Leiser weiter. "Wir verlassen uns in diesen Fällen auf das Versprechen der Kunden, das Grundbuch nicht weiter zu belasten." Bei diesem unbürokratischen Prozedere spare der Bausparkunde weitere Kosten wie Notar- und Grundbuchamtgebühren. Verbraucherexpertin Kuchelmeister rät Häuslebauern, die schon lange Zeit Bausparverträge angespart haben, in Zeiten niedriger Zinsen auf das Darlehen der Kasse zu verzichten. Sie sollten sich nur das Guthaben auszahlen lassen und einen entsprechend höheren Kredit aufnehmen. "Wer dagegen bei der Zinsbindung auf Nummer Sicher gehen will oder in kurzer Zeit einen höheren Geldbetrag wie etwa eine Erbschaft erwartet, sollte dagegen auf die Bausparvariante setzen." Dabei entstünden dem Kunden bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits keinerlei Kosten (Vorfälligkeitsgebühren). rtr
DIE WELT 28.8.
Für Gewerbe-Immoblien gibt es auch klare Gegen-Indikatoren, wenn Halden nicht mehr benötigt werden.
Nachfrage in Canary Wharf sinkt
Londons Büromärkte geraten durch höhere Leerstände unter Druck
London - Die Canary Wharf Group müsse sich künftig auf fallende Mietpreise einstellen, erwarten Analysten und begründen dies mit Einstellungsstopps oder Personalabbau bei den Londoner Banken. Im zweiten Quartal ist die Leerstandsrate bei Büroimmobilien in der Londoner Innenstadt auf 5,2 Prozent aller Büroflächen gestiegen. Damit gibt es am Immobilienmarkt ein grösseres Angebot an Büroflächen als Immobilienmakler erwartet hätten, geht aus dem Bericht hervor, der von der Immobiliengesellschaft Knight Frank veröffentlicht wurde.
Canary Wharf Group, Großbritanniens zweitgrößter Immobilienentwickler, habe langfristige Mietverträge für umgerechnet mindestens 1356,28 DM/qm und Jahr für beinahe alle seiner Bürokomplexe in den Docklands im Osten Londons abgeschlossen, erklärt Chief Executive George Iacobescu. Der von Paul Reichmann am Ufer der Themse gebaute Bürokomplex umfasst eine Fläche von 1,25 Mio. qm und liegt eine halbe Autostunde von Londons Börsen- und Finanzviertel entfernt. Die Gruppe hat dort neue Bürohochhäuser für Finanzdienstleister wie Citigroup, HSBC Holdings und Lehman Brothers entwickelt.
Doch Citigroup berichtete, dass sie ihre gesamte Bürofläche nicht benötige und auch andere grössere Mieter dürften feststellen, dass sie zu viel Bürofläche angemietet haben. Wenn sie versuchen sollten diese Flächen weiterzuvermieten und andere Banken gleichzeitig Mitarbeiter entlassen, "dürften die Mieteinnahmen etwas schrumpfen," urteilt Alan Patterson, Analyst bei HSBC Holdings in London. Patterson bewertet die Aktien von Canary Wharf mit "Kaufen". Dies dürfte vor allem die Mietpreise für so genannte "spekulative Flächen", dass heißt Büros, die bisher noch nicht vermietet wurden, sowie die Preise für geplante Neubauten beeinträchtigen. "Wenn es bei Büroflächen einen Angebotsüberschuss gibt, geraten alle Märkte unter Druck," erklärt James Sheldon, Vermögensverwalter bei Orchard Capital Group. Die Aktien von Canary Wharf haben in den vergangenen zwei Monaten 4,5 Prozent an Wert eingebüsst. Das Unternehmen kommt auf eine Marktkapitalisierung von rund 3,5 Mrd. Pfund.
Zu Reichmanns wichtigsten Mietern gehören Banken und Investmentbanken, die ihm vor Jahren dazu verhalfen, bei dem zahlungsunfähigen Unternehmen eine Trendwende herbeizuführen. Da das Investmentbanking-Geschäft konjunkturbedingt ist, dürfte die Abhängigkeit davon eine Achillesferse sein, urteilen Analysten. Wenn Reichmanns Mieter für eine Weile keine Mitarbeiter mehr einstellen sollten, dürfte in den Bürohäusern in den Docklands Sheldon zufolge eine Bürofläche von beinahe 186 000 qm zwischen heute und 2003 zur Untermiete angeboten werden. Auch müssen zusätzlich "Bauspekulationen" mit einer Fläche von insgesamt 55 741 qm vermietet werden. Damit könnten insgesamt 242 000 qm, oder 38 Prozent der von Canary Wharf neu gebauten Bürofläche auf den Markt kommen.
Nach Angaben von Knight Frank sind die Mieten in London aber noch stabil: Die Deutsche Bank etwa bezog eine Bürofläche in Londons Finanzviertel für 2073,68 DM/qm und Jahr, das entspricht den im ersten Quartal dort gezahlten Spitzenmieten. Bloomberg 30.8.
George Soros setzt auf Immobilien
Renditejagd: US-Investor investiert eine Milliarde Doller in Westeuropa und Japan
New York - Investment-Guru George Soros setzt jetzt auf Immobilien. Er hat eine Milliarde Dollar für einen Immobilienfonds eingesammelt, der schwerpunktmäßig in Westeuropa und Japan investieren wird. Denn hier rechnet der gewiefte Investor mit besseren Renditen als am US-Markt.
Nach dem Kursrutsch an der Nasdaq fließen Anlagegelder aus dem Technologiesektor in Immobilien, denn durch die langen Mietlaufzeiten bieten diese kalkulierbarere Einnahmen. Der Morgan Stanley Reit Index, der die Performance von 109 börsennotierten Immobiliengesellschaften misst, hat dieses Jahr 14 Prozent zugelegt, während der Nasdaq Composite Index um 22 Prozent abgesackt ist.
Soros hat rund 20 Prozent eigenes Geldes in Soros Real Estate Investors CV investiert, der Rest stammt von Pensionsfonds, Stiftungen und anderen institutionellen Anlegern, heißt es aus unterrichteten Kreisen. Angesichts des regen Interesses der Großinvestoren haben auch andere Häuser wie Morgan Stanley, Dean Witter & Co., Goldman Sachs Group und Starwood Capital Group Inc. bereits Immobilienfonds aufgelegt. Einige Analysten fürchten bereits, dass sich hier schon zu viele tummeln.
Der 71jährige Soros hat rund 4,5 Mrd. Dollar in Immobilien und Private Equity investiert. Berühmt wurde er 1992, als er mit einer Milliarde Dollar gegen das britische Pfund spekulierte. Das Forbes-Magazin schätzt sein Privatvermögen auf rund sechs Mrd. Dollar. Im letzten Jahr, begann er, Soros Fund Management LLC, die er zum größten Hedgefonds weltweit aufgebaut hatte, zurückzufahren. Im April 2000 kündigte Soros an, "weniger auf Anleihe- und Währungstrends zu spekulieren, sondern stabilere Renditen anzupeilen." Er sei "mehr daran interessiert, den Wert seines angehäuften Kapitals zu sichern. Im Alter bin ich konservativer geworden."
Soros investiert jedoch nicht direkt in Immobilien, sondern kauft Aktien von Unternehmen im Immobiliensektor. In diesem Jahr floss Geld an Mapeley Columbus Ltd., damit diese für 2,85 Mrd. Dollar Immobilien von British Telecommunications Plc kaufen konnte. Im Januar investierte er 100 Mio. Dollar in eine Gesellschaft, die Konferenzzentren in Europa erwirbt. Er ist auch an Immobiliengesellschaften in Argentinien beteiligt. Im letzten Jahr eröffnete Soros ein Büro in Japan. Der Immobilienfonds wird von Soros Real Estate Partners gemanagt.
Viele der großen Immobilienfonds, die jetzt aufgelegt werden, haben ihren Anlageschwerpunkt außerhalb der USA. Während des Boom am amerikanischen Immobilienmarkt sind die Preise für Büroimmobilien in bester Lage innerhalb von zwei Jahren um 80 Prozent gestiegen. Damit sind werden gute Objekte hier schwerer zu finden, berichtet Granite Partners. Bei Immobilienfonds, die hauptsächlich in den USA investieren, sind die Jahresrenditen von 25 bis 30 Prozent während der neunziger Jahre auf unter 15 Prozent gesunken. "Der US-Markt hat seinen Zenit überschritten. Wenn sie weiterhin solche Renditen erzielen wollen, müssen sie entweder in risikoreichere Objekte investieren oder nach Europa oder Japan ausweichen," erklärt Sandy Presant, Direktorin bei Ernst & Young LP in Century City. Bloomberg 29.8.
AbbyCohen
26.09.2001, 19:49
KA111,
ich kann zu Immobilien nur sagen, ich wohne lieber drin, als dass ich sie mir ins Depot liege. Auch wenn ich gestehen muss, dass die amerikanischen REITS (börsennotierte Immo-Fonds) aufgrund der niedrigeren Steuern in Übersee ziemlich interessant erscheinen. Auch besteht wenig bis gar keine Korrelation mit den Aktien oder Renten.
Leider muss man wirklich ein Fachmann sein, der auch die Chance hat, sich Immos vor Ort auf ihre Qualität hin zu begutachten, will man nicht baden gehen.
Abby Cohen
Abby Cohen,
An Reits hatte ich eigentlich nicht gedacht. Die sehen für mich angesichts einer möglichen Immobilien-Bubble, die noch platzen kann eher gefährlich aus. Zumindest ermutigt ein Blick auf den Index nicht, ganz im Gegenteil. Sieht brisant aus.http://chart.bigcharts.com/bc3/intchart/frames/chart.asp?symb=DJR&compidx=aaaaa%3A0&ma=0&maval=9&uf=0&lf=1&lf2=0&lf3=0&type=2&size=2&state=8&sid=146434&style=320&time=12&freq=1&comp=NO%5FSYMBOL%5FCHOSEN&nosettings=1&rand=3160&mocktick=1
Ich hatte schon eher an Wohn-Immobilien gedacht, die so attraktiv sind, das man sie - als Voraussetzung für einen Kauf -liebend gern auch selbst bewohnen würde oder das auch wirklich tut. Eine ansprechende Rendite müßten sie auch noch bringen. In D gab es so richtige Schnäppchen 1978 ( zweuiter Öl-Schock) und 1988 ( nach dem Crash), wenn ich mich erinnere. In beiden Jahren ging es der Börse seit geraumer Zeit nicht gut. Direkte Korrelationen zur Aktien- oder Rentenbörse sind mir nicht bekannt, aber mit Sicherheit gibt es da Zusammenhänge. Nicht zuletzt auch psychologische Ketten.
Gruß
KA:)
Dieser differenzierte Marktbericht ( 30.7.)ist interessant :
Der Passus über steigende Zinsen ist überholt, sie sind in den letzten Monaten- besonders im 5-Jahesbereich noch einmal kräftig gefallen, m.E auf Nachkriegstief.
Analyse der deutschen Immobilienmärkte
Von Gerhard Feldmann, Geschäftsführer des Rings Deutscher Makler (RDM)
Der Immobilienmarkt ist attraktiv und wird dies auch in Zukunft bleiben. Chart-technisch gesprochen stehen wir zurzeit am Ende einer zyklischen Abwärtsentwicklung, allerdings in sehr schwacher Ausprägung. Bei leicht anziehenden Umsätzen besteht die Tendenz zu regional unterschiedlich leicht anziehenden bis stabilen Immobilienpreisen. Zudem dürfte der Immobilienmarkt angesichts des allseits prognostizierten wachsenden Anlagekapitals vor dem Hintergrund des in der Bundesrepublik gegebenen ausgeprägt sachwertorientierten Anlagedenkens profitieren. Dies um so mehr als sich die Kapitalflucht über die Landesgrenzen hinweg für den Durchschnittsanleger als hoch problematisch erwiesen hat. Schließlich ist und bleibt die Anlage in Immobilien aus einer Reihe weiterer Gründe attraktiv. Zu nennen sind:
Erstens:
Die mit jedem Immobilienengagement verbundene Sachwertabsicherung. Dies hat bislang in Deutschland einen außerordentlich hohen Stellenwert. Zweitens:
Die bislang gegebene Besserstellung bei der Besteuerung im Erbfall. Dies mag für den Anleger zum Anlagezeitpunkt noch eine geringe Rolle spielen, hat aber im Erbfall eine erhebliche praktische Bedeutung für die Belastung mit Erbschaftssteuer und die Frage, ob und wie die Erben die sich ergebene Steuerbelastung ohne voreilige Verkäufe aufbringen können.
Und drittens ist die nach aller Erfahrung in der Bundesrepublik zufriedenstellende Fungibilität von Immobilien zu nennen. Grundlage dafür ist der funktionierende Immobilienmarkt mit einem relativ hohen Umsatzvolumen in einer jährlichen Größenordnung von deutlich über 300 Milliarden Mark. Zwar vollzieht sich die Entwicklung der Immobilienmärkte in zyklischen Bewegungen. Allerdings erreichen die zyklischen Ausschläge bei weitem nicht die Größenordnung, wie sie an den Aktienmärkten immer wieder auftritt. Grundsätzlich allerdings sollte der Immobilienanleger nicht zuletzt vor dem Hintergrund zyklischer Marktentwicklungen sein Engagement immer langfristig planen. - Für den Privatanleger markiert die erst vor wenigen Monaten auf jetzt 10 Jahre verlängerte Spekulationsfrist die steuerliche und damit meistens auch wirtschaftliche Untergrenze des zeitlichen Engagements.
Vor dem Hintergrund der langfristigen Anlage können mittelfristige Schwankungen nahezu vernachlässigt werden. So sind z.B. Einfamilienhäuser trotz der rezessiven Marktentwicklung der letzten 5 Jahre im 10-Jahres-Vergleich noch mit 40 Prozent im Plus. Ähnliche Berechnungen lassen sich für andere Immobilienarten aufstellen. Für den Anleger besonders interessant: Die Nachfrage an den Mietwohnungsmärkten zieht wieder an. Aktuelle Baugenehmigungszahlen lassen jetzt schon erkennen, dass das Angebot aller Voraussicht nach nicht im gleichen Maßstab vergrößert werden kann. So sind in der ersten Jahreshälfte 1999 die Baugenehmigungen für Mietwohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in Westdeutschland um knapp 20 Prozent und in Ostdeutschland um knapp 44 Prozent zurückgegangen. Der Rückgang für Eigentumswohnungen beträgt knapp 6 bzw. 34 Prozent. Dies verspricht gute Anlagechancen auf dem Markt für Zinshäuser und vermietete Eigentumswohnungen. Reizvoll dürften auch privatfinanzierte Maßnahmen in Modernisierungs- und Sanierungsgebieten mit den dort fortbestehenden Abschreibungsmöglichkeiten bleiben. Und schließlich wird die Nachfrage am Markt für privatgenutzte Wohnimmobilien ansteigen. Denn: Anziehende Mieten waren bisher immer der beste Impuls für die private Eigentumsbildung. Wie stellt der Markt sich zurzeit dar: Die Preise für Einfamilienhäuser stehen mit 1 bis 1,2 Prozent im Plus. Im Vorjahr haben wir einen noch mit 0,5 Prozent leicht negativen Preistrend beobachtet. Reihenhäuser sind mit 1,5 Prozent schon wieder eindeutig im Plus. Und auch bei Bauplätzen ist mit plus 2 Prozent eine eindeutige Aufwärtsentwicklung zu beobachten. Gleiche Erwartungen, die wir in Richtung des Wohnungseigentumsmarktes geäußert haben, konnten sich nicht durchsetzen. Hier weist die Preisentwicklung immer noch Minusvorzeichen in einer Größenordnung zwischen 1,1 und 2,2 Prozent auf.
Bei Renditeimmobilien werden nach Preisrückgängen von bis zu 10,5 Prozent seit 1993 erstmals wieder stabile bis leicht anziehende Preise beobachtet. Bruttoanfangsrenditen zwischen etwa 7,5 bis 8,5 Prozent signalisierten interessante Anlagemöglichkeiten. Auch die Entwicklung der Wohnungsmieten deutet auf ein allmähliches Ende der Rezessionsphase hin. Anstelle von Rückgängen bis zu 2,3 Prozent im Vorjahr liegt der durchschnittliche Rückgang nur noch bei etwa 0,5 Prozent und in den Ballungsgebieten werden um bis zu 1,7 Prozent gestiegene Mieten beobachtet, gegenüber noch bis zu 5,1 Prozent Minus im Vorjahr. Die Umsätze am Immobilienmarkt sind 1998 im Vergleich zu 1996 um etwa 5 Prozent niedriger ausgefallen und erreichen mit rund 317 Milliarden DM etwa das 1995 beobachtete Niveau. Der aktuelle Marktverlauf dieses Jahres deutet auf ein Wiederanziehen der Immobilienumsätze hin. Ob der Umsatz tatsächlich im Plus ist wird sich allerdings erst zeigen, wenn Anfang 2000 die Ergebnisse der Grunderwerbsteuerstatistik vorliegen.
Gründe für positiven Marktverlauf: Die insgesamt positive Beurteilung der Nachfrageentwicklung am Immobilienmarkt ergibt sich aus einer Reihe von zurzeit zu beobachtenden Markteinflüssen. So dürfte mit Sicherheit der Nachfragestau aus den Rezessionsjahren mit den seinerzeit zum Teil rückläufigen Realeinkommen abgebaut werden. Dies verursacht zusätzliche Nachfrage. Als weiterer Punkt kommen die Zinsängste hinzu. Bekanntlich sind die Hypothekenzinsen im letzten Vierteljahr um etwa 0,76 Prozentpunkte angestiegen. Dies verteuert die Finanzierung bereits um etwa 14 Prozent. Dennoch ist die Hypothekenfinanzierung zurzeit noch um etwa 25 bis 30 Prozent günstiger, als dies dem langjährigen Durchschnitt in der Bundesrepublik entspricht. Es gilt allerdings die alte Regel: steigende Zinsen kurbeln zunächst einmal die Nachfrage an. Dies ist zurzeit zu beobachten. Im Bestreben, das günstige Preisniveau und die niedrigen Zinsen noch mitzunehmen, hat die Nachfrage am Immobilienmarkt spürbar angezogen. Dies dürfte zumindestens so lange marktwirksam bleiben, als am Hypothekenmarkt kein echter Zinssteigerungsschub einsetzt. Nur kurze Zeit dürfte sich demgegenüber der Immobilienmarkt an den Auswirkungen der verringerten Einkommensgrenzen bei der Eigenheimzulage erfreuen. Die Zusatznachfrage, die gegenwärtig marktwirksam ist, bricht vom 01. Januar an ersatzlos weg. Demgegenüber dürften die vielzitierten Ängste vor einer möglicherweise mangelnden Geldwertstabilität des Euro anhalten. Am Immobilienmarkt hat dies zwar keinen ausgeprägten an Preissteigerungen ablesbaren Nachfrageschub gegeben, die Euro-Nachfrage ist aber seit gut 2 Jahren im Markt! Ohne sie hätte es wahrscheinlich stärkere Preiseinbrüche am Immobilienmarkt gegeben. Schließlich dürften konventionell erworbene Immobilien von zurückgehenden Angeboten im Modellbereich profitieren. Der immer wieder zitierte "Fallensteller-Paragraph" 2b des Einkommensteuergesetzes wird mit Sicherheit auch im kommenden Jahr seine Spuren hinterlassen. An dieser Stelle lohnt ein Überblick über die Marktentwicklung im Einzelnen.
Einzelmärkte im Überblick:
Einfamilienhäuser
Trendsetter am Markt sind Einfamilienhäuser. Im Einzelnen handelt es sich um einen stark differenzierten Markt. Allein die Preise für Häuser mit mittlerem Wohnwert (125m2, incl. Grundstück und Garage) in den Großstädten pendeln zwischen rund 350.000 DM (+0 Prozent) in Bremen, 520.000 DM (+4 Prozent) in Hamburg und 840.000 DM (+1,2 Prozent) in München. Regional bewegen sich die Durchschnittspreise zwischen 290.000 DM (-0,7 Prozent) in den neuen Bundesländern, 354.000 DM (+0,2 Prozent) in Norddeutschland, knapp 440.000 DM (+1,9 Prozent) in Westdeutschland und knapp 580.000 DM (+0,9 Prozent) in Süddeutschland. Der Preisrückgang um 6 Prozent, den wir über den Zeitraum der rezessiven Entwicklung seit 1994 beobachtet haben, wurde durch die Positiventwicklung um einen Prozentpunkt auf 5 Prozent reduziert. Insgesamt hat sich in den letzten zehn Jahren - trotz der dazwischen liegenden rezessiven Entwicklung - noch ein Wertzuwachs von rund 40 Prozent ergeben.
Eigentumswohnungen
Bei den Eigentumswohnungen stehen die Verkaufspreise noch unter Druck. Erwartungen auf eine Wende zum Positiven haben noch nicht getragen. Lediglich in den Ballungsgebieten wird erstmals bei höherwertigen Wohnungen ein leichter Plustrend von 0,4 Prozent beobachtet. (Gesamttrend minus 1,1 - 2,2 Prozent) Das Preisniveau für Eigentumswohnungen ist bei weitem nicht so stark differenziert wie für Einfamilienhäuser. Bei einem Durchschnittspreis von 2.550 DM für mittleren Wohnwert (3 Zimmer, ca. 70 m2, bezugsfrei) reichen die regionalen Unterschiede von 2.250 DM (-1,1 Prozent) in Norddeutschland, 2.300 DM (-0,9 Prozent) in Westdeutschland bis hin zu 2.900 DM (-2,0 Prozent) in Süddeutschland. Einzelpreise reichen von 1.900 DM (-5,0 Prozent) in Bremen, 3.125 DM (+0,8 Prozent) in Hamburg bis zu 4.300 DM (±0 Prozent) in Düsseldorf. Der Wertzuwachs in den letzten zehn Jahren hat - trotz der erneuten Preisrück-gänge - immerhin noch eine Größenordnung von 37,5 Prozent.
Ostdeutschland
In den ostdeutschen Bundesländern stehen die Immobilienpreise insgesamt unter Anpassungsdruck. Betroffen ist vor allem der Markt für Eigentumswohnungen. Hier drücken Wiederverkäufe aus Anlegermodellen ebenso auf den Markt wie die gesetzlich ausgelösten Privatisierungen aus dem Altwohnungsbestand (Altschuldenhilfe-gesetz). Insgesamt lassen unsere erst seit wenigen Jahren vorliegenden Marktdaten noch keine so sichere Beurteilung der Entwicklung zu, wie in den westdeutschen Bundesländern. Dennoch will ich versuchen, den aktuellen Marktverlauf darzustellen. Die Reduzierung der Preisrücknahmen auf dem Einfamilienhausmarkt von 5,5 Prozent im Vorjahr auf jetzt 1 Prozent deutet meines Erachtens noch nicht auf eine Trendwende hin. So ist im Zuge der Aufarbeitung von zahlreichen ungeklärten Eigentumsverhältnissen mit weiterem Angebotszuwachs zu rechnen, während weder die Einkommens- noch die Bevölkerungsentwicklung in den neuen Ländern auf eine nachhaltige Stützung der Nachfrage hindeutet. Insgesamt sind die Preise für Einfamilienhäuser von dem sehr hohen Niveau in den ersten beiden Jahren nach der Wende nach unseren Beobachtungen kontinuierlich zurückgegangen. Allein in den letzten vier Jahren um wenigstens 8 Prozent. Das Preisniveau liegt mit einer Spannweite zwischen 283.000 DM und 405.000 DM in den ostdeutschen Großstädten dichter zusammen als im Westen und erreicht im Durchschnitt etwa 60 Prozent des westdeutschen Niveaus. Dieser Abstand ist wegen der im Schnitt schlechteren Bausubstanz, aber auch wegen schwächerer Wirtschaftskraft in den neuen Bundesländern gerechtfertigt. Ähnliches gilt für Eigentumswohnungen mit einer Spanne zwischen 2.500 DM in Rostock und 2.800 DM in Dresden. Durchschnittlich liegen Eigentumswohnungen etwa 11 Prozent unterhalb des westdeutschen Niveaus. Vor zwei Jahren lagen die Preise noch oberhalb der Vergleichspreise im Westen. Diese Entwicklung signalisiert Anpassungsdruck nach unten. Die im Vergleich zu Einfamilienhäusern relativ hohen Verkaufspreise für Wohnungseigentum erklären sich aus dem jungen Baualter der Wohnungen. So gilt das Wohnungseigentumsgesetz in den neuen Ländern erst seit 1990, die ersten Wohnungen konnten daher als Neubauten oder Komplettmodernisierung erst seit 1991 angeboten werden.
Ausblick auf die weitere Marktentwicklung:
Wir haben insgesamt gute Gründe, aus der Marktentwicklung auf ein allmähliches Durchschreiten der Talsohle und eine allmähliche Aufwärtsbewegung am Immobilienmarkt zu schließen. Also ist am Immobilienmarkt alles wieder in gewohnter, bester Ordnung? Bevor sich dies eindeutig bejahen lässt, sollte sicher erkennbar sein, dass die Belebungstendenzen nicht nur auf die erwähnten vorgelagerte Einflüsse zurückzuführen sind. Zu nennen sind: Erstens die bevorstehenden Änderungen bei der Eigenheimzulage und daraus resultierende Effekte. Zweitens anhaltende Sachwertabsicherung gegenüber der misstrauisch verfolgten Wertentwicklung des Euro. Drittens bereits eingetretene und sich weiter abzeichnende Zinsanhebungen. Erst wenn feststeht, dass wir es neben und über diese drei Effekte hinausgehend mit dauerhaft wieder anziehender Nachfrage infolge anziehendem Anlagebedarf und dem Wunsch nach verbesserter Wohnsituation zu tun haben, können wir sicher sein, dass sich die Trendwende nachhaltig vollzieht. Insgesamt neige ich zur Zeit zu vorsichtigem Optimismus. Stabile Preise und ein Trend mit einem ganz leichtem Plus-Vorzeichen sind immerhin schon besser, als Wertverluste, die bei langfristigen Anlagen immer ein schlechtes Kaufargument darstellen. Im übrigen möchte ich in diesem Zusammenhang erwähnen, dass ich auch schon beim sich abzeichnenden Ende des Aufwärtstrends aus dem uns zur Verfügung stehenden Datenmaterial im Gegensatz zu anderen Prognosen mit Preisrückgängen im zweistelligen Bereich keinen Markteinbruch, sondern vielmehr eine relativ flach verlaufende rezessive Entwicklung prognostiziert habe. Dies ist, wie es sich in der Zwischenzeit mit einem Minus bei Einfamilienhäusern von maximal 6 Prozent und bei Eigentumswohnungen, trotz zwischenzeitlich registrierter erheblicher Bauüberhänge, mit rund 12 Prozent zeigt, eine realistische Einschätzung gewesen. Es stellt sich andererseits die Frage, ob am Immobilienmarkt in Zukunft einheitliche Trendentwicklungen eher die Ausnahme als die Regel bilden werden. Anzeichen dafür gibt es bereits heute. Während in süd- und westdeutschen Regionen sowie Großstädten wie z.B. München, Hamburg, Frankfurt und Essen sich die Immobilienpreisentwicklung eindeutig wieder im Plusbereich vollzieht, geht es in anderen Städten, zu nennen sind hier z.B. Nürnberg, Bielefeld, Saarbrücken, Wilhelmshaven, Leverkusen und Stuttgart, ebenso eindeutig noch nach unten. Regional trifft dies für den gesamten Osten zu.
Die WELT
AbbyCohen
30.09.2001, 16:24
KA111,
ich hatte die REITS auch eher wegen der niedrigen Steuern in USA zur Sprache gebracht, weniger aufgrund der charttechnischen Lage.
Der Beitrag zur Analyse der Immobilienmärkte finde ich klasse, denn er spiegelt auch die Situation wider, wie ich sie erfahre. Der Markt für Eigentumswohnungen ist in den letzten Jahren konsequent vernichtet worden. Hier wird in den nächsten Jahren weiterhin grosser Anpassungsdruck und auch -bedarf vorherrschen.
Abby Cohen
Kauf von Mietwohnungen lohnt sich wieder
Die Angst vor schmalen Renditen ist vorbei
Von Norbert Michulsky
Berlin - Jahrelang hatten Wohnungsvermieter wenig zu lachen. Boomende Aktienmärkte ließen ihre Renditen mickrig aussehen. Sinkende Mieten wie schrumpfende Steuervorteile stempelten sie zu Verlierern konservativer Anlagephilosophien. Schnee von gestern. Der Kauf von Mietwohnungen als Renditeobjekte lohnt wieder. Das Zauberwort heißt neue Mitte.
Mittlere Wohnlage, mittlere Preise, mittlere Wohnungsgröße - diese Gleichung könne zum Hattrick im heimischen Portfolio werden, urteilt Werner Plötz, Herausgeber des gleichnamigen Brancheninformationsdienstes: "In den Vorjahren hatten wir oft von einer eher schwierigen Marktsituation berichten müssen. Jetzt jedoch hellt sich das Bild in vielen Städten auf." Hintergrund: Neue Wohnungen sind zurzeit eine rare Ware. Denn, kritisiert Franz-Georg Rips vom Deutschen Mieterbund, "derzeit wird praktisch nichts gebaut". So steigen Nachfrage und damit Mieten.
Nicht zuletzt die Diskussion um die Einführung des neuen Mietrechts hielt offenbar viele Kapitalanleger davon ab, in Mietwohnungen zu investieren. So sank in Bayern im vergangenen Jahr die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen um 10 647. Mit insgesamt 55 369 wurde für die letzten 30 Jahre ein historischer Tiefstand erreicht. Parallel aber wächst der Bedarf nach bezahlbaren Wohnungen. Monika Konvicka, oberste Marktanalystin des Rings Deutscher Makler (RDM) in Bayern, skizziert zwei Gründe: "Die Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen ist rückläufig. Zugleich steigt jedoch der Flächenbedarf kontinuierlich an." Zudem haben die Preise für Wohnungen einen Stand erreicht, der Kaufzurückhaltung kaum noch sinnvoll erscheinen lässt. Und dass die Preise weiterhin deutlich sinken werden, daran glauben Fachleute wie Peter-Georg Wagner, Leiter der Marktforschung in der RDM-Zentrale zu Hamburg, nicht.
So erreichen die Renditen derzeit fünf Prozent vor Steuern und mehr, wenn die Immobilie entsprechend gewählt wurde. Mittlerer Preis gleich hohe Rendite; hoher Preis gleich schwache Rendite, bilanziert der Branchendienst Plötz. Mietrenditen um sechs Prozent notiert er beispielsweise in Münster. 5,50 Prozent sind es in Braunschweig. Mit Abschreibung und absetzbaren Kosten kommt im Individualfall am Ende noch einiges mehr heraus. München oder Berlin mit knapp 3,5 und 3,6 Prozent wirken da schon unattraktiv, obwohl die Mieteinnahmen dort um ein Drittel höher sein können.
Top-Renditen gelten jedoch nur für Toplagen. Die jedoch finden sich nicht entlang des linksrheinischen Rheinufers von Düsseldorf-Oberkassel oder der Elbe in Hamburg-Blankenese. "Es kommt auf die goldene Mitte an", steckt Friedrich-Adolf Jahn vom Zentralverband Haus und Grund den Gewinn-Kurs ab. In den Lokalzeitungen von Braunschweig, Kassel oder Münster werden ordentlich ausgestattete und gelegene Wohnungen noch unter 2500 Mark je Quadratmeter offeriert. Die Mieten dafür liegen zwischen elf und zwölf Mark. Das ergibt Renditen um sechs Prozent. Anders sieht die Beurteilung etwa in Mainz oder Bonn aus. Dort sind weniger die Renditen interessant als vielmehr die Aussicht auf einen ordentlichen Verkaufsgewinn.
Der Zeitpunkt ist also "richtig" (RDM-Marktforscher Wagner), die Perspektiven sind viel versprechend, zumal die Mieten anziehen. Erstmals seit Mitte der neunziger Jahre beobachtet der Ring Deutscher Makler wieder deutlich steigende Wohnungsmieten. Das ist vor allem in den Ballungsgebieten und in Süddeutschland der Fall. Aber auch für Norddeutschland erwarten die Makler bis zum Jahresende "wieder leicht anziehende Mieten". Immobiles Mittelmass verspricht sich dann ebenfalls leichter an den Mann zu bringen, denn kaum ein Mieter will - auch angesichts der derzeitigen Stimmung - Liebhaberpreise für exotische Spitzenobjekte berappen. Mehr als 120 Quadratmeter Wohnfläche sind ebenfalls unattraktiv. Entsprechend zahlungskräftige Mieter bauen lieber selber.
Wenig Nachfrage auch bei kleinen Apartments. Davon gibt es genug. Optimal erscheinen daher drei bis vier Zimmer. Solcher Lebensraum ist gleichermaßen geeignet für Paare, Kleinfamilien wie Wohngemeinschaften. Wer hingegen auf eine Blue-Chip-Strategie setzt und in Spitzenlagen Spitzenimmobilien anschafft, kann sich schnell eine blutige Nase holen. Schon die Einstiegspreise sind unverhältnismäßig hoch. Entsprechend rennen die Kaufpreisen den Mieten voraus. Und am Rande einer Rezession muss jeder Anleger für sich entscheiden, ob er morgen noch mit zahlungskräftigen Mietern rechnen kann.
Die Welt
Immobilienbranche zwischen Hoffen und Bangen
Gespaltene Stimmung: Rezession oder Aufschwung
Von Manfred Waldmann
Berlin - Und wenn die Wirtschaftsweisen noch so deutlich aussprechen, was den Märkten bevor steht: In der Immobilienbranche ist das Wort "Rezession" noch längst nicht in aller Munde. Nach einem Stimmungsbild, das Thomas Beyerle, Dresdner Bank Immobiliengruppe, zeichnet, sieht immerhin gut ein Drittel der in der Branche tätigen Unternehmer optimistisch in die Zukunft.
"Laufen wir in eine Rezession?" Das war die Frage, mit der Beyerle 350 Unternehmen konfrontierte. "Die Szene scheint in ein Schwarz-Weiß-Denken abzudriften", kommentiert der Researcher das Ergebnis seiner Umfrage. Wobei sich alte Klischees offenbar bestätigten, erwiesen sich doch die Makler wieder einmal als Berufsoptimisten. 59 der 80 Befragten aus diesem Gewerbe sagten ein klares "Nein" auf Beyerles Frage, zwei waren unentschlossen, 19 pessimistisch. Ebenfalls in der Optimismus-Offensive: die Immobilien-Aktiengesellschaften und die Kommunikationstruppen.
Am pessimistischsten klingt das Lied der Projektentwickler (ja zur Rezession: 42; nein: 6); darin stimmen laut Beyerle vor allem die Dienstleister rund um das Facility Management ein, gefolgt von den Vertretern von Städten und Kommunen. Der relativ hohe Prozentsatz von "Entscheidungslosen" (14,4 Prozent) deute, so Beyerle, auf eine Umbruchsituation hin.
Rückblickend auf die Immobilienmesse Expo Real stellt Beyerle fest, dass noch nie - wenn auch zunächst hinter vorgehaltener Hand - so tiefsinnig über den Zustand der Branche gesprochen wurde. Den ausgemachten "leichten Tendenzen zur Panik" scheinen die Basiszahlen aus dem Markt jedoch zu widersprechen: "Trotz der aufgezeigten Krisenszenarien werden wir bis zum Jahresende die zweithöchsten Vermietungsleistungen seit 1990 haben", prognostiziert Beyerle. Und für jene, die es noch nicht gemerkt haben: "Die Zeiten, als lehrbuchgetreu erläutert wurde, dass die Immobilienwirtschaft der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung um rund 15 Monate hinterher läuft, sind vorbei." Die Immobilienwirtschaft sei im Begriff, mehr denn je ein Teil der globalisierten und damit kurzlebigeren, kurzzyklischen Entwicklung zu werden.
Amerikanisierung nennen manche diesen Prozess auch. Wohl nicht zu Unrecht, denn von Unternehmen mit amerikanischen Geschäftsmodellen kommen eindeutige Signale: So schließt Jones Lang LaSalle (JLL) zum Jahresende drei Büros (Köln, Stuttgart, Wien) - trotz der Erwartung von Rekordumsätzen für 2001 (sowohl weltweit wie in Deutschland). Ganz anders agiert dagegen die Aengevelt Immobilien KG. Zyklische Immobilienmärkte erforderten kontinuierliche Analysen und Betreuung vor Ort, beschreibt Wulff Aengevelt seine "Durchhalte-Strategie": "Dazu gehört auch, nicht gleich bei Gegenwind die Segel zu streichen." Wer kontinuierlich am Markt sei, könne qualifizierte Beratung gerade für antizyklische Immobiliendispositionen geben, die nicht gleich bei der ersten "Krise" zerplatzten.
Trotz unterschiedlicher Strategien, Einigkeit besteht offenbar darüber, dass es in der Branche einen Aderlass geben werde. Douglas Holoch, Deutschland-Chef von JLL: "Probleme werden vor allem solche Unternehmen bekommen, deren Liquiditätsdecke dünn ist und die nur ein schmales Spektrum an Dienstleistungen anbieten." Damit meint er insbesondere die "Nur-Makler", denen Geschäftsbereiche fehlen, um ein nachlassendes Vermittlungsvolumen auszugleichen.
DIE WELT
Aktien machen Immobilien mobil
Experten rechnen 2002 mit einer steigenden Nachfrage bei Häusern und Grundstücken
Von Karl-Heinz Möller
Berlin - Die Immobilie ist wieder im Gespräch. Als werthaltige Investition könnte sie im kommenden Jahr zu dem aufsteigen, was sie einmal war: das Lieblingskind der Deutschen.
Vor allem gute Lagen sind mehr denn je gefragt, ganz gleich, ob es sich um Wohnungen oder Gewerberäume handelt. Beispiel München: Für Büros im Palais am Hofgarten liegen die Preise pro Quadratmeter bei mehr als 70 Mark. Ob sich andererseits ein geplanter Büroturm - er soll das höchste Gebäude der bayerischen Landeshauptstadt werden - abseits am Mittleren Ring mit erwarteten Mieten von 28 bis 32 Mark rechnet, gilt unter Experten als fraglich. Anlegern, denen diese direkten Engagements zu riskant oder zu gigantisch erscheinen, bietet sich die Möglichkeit, in offene sowie geschlossene Immobilienfonds oder in Immobilienaktien zu investieren. Während bei den geschlossenen Fonds wegen der hohen Anlaufkosten der Steueraspekt im Vordergrund steht, bieten offene Fonds in erster Linie Sicherheit, da sie ausschließlich von Kapitalanlagegesellschaften aufgelegt werden und der strengen Aufsicht des Bundesamtes für das Kreditwesen unterworfen sind.
Investoren mit mittlerem und langfristigem Anlagehorizont sind typische Zeichner von Fonds. Dagegen haben Besitzer von Immobilienaktien die Chance, auch am aktuellen kurzfristigen Wachstum von Immobilien AGs wie WCM oder IVG zu profitieren. Mit der Immobilien-Aktie wird die Immobilie mobil. Als Anreiz kommen die jährlichen Dividendenzahlungen dazu.
Allerdings blieben die Kurse der Immobilienaktien in den vergangenen Wochen weit hinter den Erwartungen zurück und notierten teilweise unter dem Verlauf des MDax. Gründe dafür sehen die Immobilien-Experten von Mercer Management Consulting in einer mangelnden Ausrichtung der Unternehmensstrategie. Fünf Punkte seien nach einer Mercer-Studie der Münchner für eine gute Bewertung maßgeblich:
1. Eine Portfoliostrategie mit klar regional oder sektoral gegliederten Investments
2. Aktives Management des Immobilienbestandes und nicht "Buy and Hold" (Kaufen und Halten)
3. Optimale finanzielle Strukturen wie mindestens 60 Prozent Streubesitz (Freefloat), großes Handelsvolumen (Freefloat höher als 100 Millionen Euro), Dividendenrendite mehr als drei und Fremdkapitalquote unter 70 Prozent
4. Offene Unternehmenskommunikation und Transparenz für den Anleger
5. Erfahrenes Branchenmanagement.
Conrad Hermann, Leiter der Immobilien-Abteilung bei Mercer: "Wer künftig zu den Gewinnern zählen will, muss diese Regeln beachten." Die fünf Punkte geben auch dem Anleger Kriterien an die Hand, um den Wert von Aktien besser beurteilen zu können. Hermann: "Eine Immobilien-AG, die sich anhand der fünf Erfolgsfaktoren optimal ausrichtet, stellt die Weichen für Hebung zusätzlichen Wertpotenzials und kann damit eine überdurchschnittliche Marktperformance erzielen."
Zurzeit liegen die Börsenwerte vieler Immo-AGs deutlich unter ihren Netto-Substanzwerten. Georg Kanders, Leiter Bankenresearch der WestLB, schätzt beispielsweise die Aktie von IVG als "unglaublich niedrig" bewertet ein - seine Bank rät zum Kauf. Ebenso WCM, deren Beteiligungsportfolio 2003 und 2004 für Phantasie sorgen werde. B&L sei wegen der hervorragend gefüllten Projektpipeline auch ein Kauf, Anleger sollten aber wegen der Marktenge limitieren. Generell hält Kanders Immobilienaktien für ein stabilisierendes Element im Aktien-Depot. Sie würden als Beimischung die Volatilität mildern - ein Effekt, den in diesen Zeiten jeder gern hat.
Welt am Sonntag 15.12.2001
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http://cdchart.innovative-software.com/informer2/cdcharttcl?symm=IVG.ETR&hist=5&dbrushwidth=&charttype=&gd1=&gd2=&benchmark=&infos=&indtype1=&indtype2=&volumen=
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